美股巡禮 — 醫療用大麻產業的先驅房地產投資信託 （股票代碼:IIPR）

Innovative Industrial Properties, Inc.（股票代碼:IIPR）是醫療用大麻產業的先驅房地產投資信託 （“REIT”）。公司於2016年12月成立，是紐約證券交易所第一家為專注於醫療用大麻設施收購的上市公司。公司的重點是與身處於監管環境充足的州分並擁有經驗豐富的醫療用大麻種植者合作。公司收購策略是通過售後回租物業，為這些獲得許可的醫療用大麻種植者提供資金來源。 他們可以透過向公司出售物業，然後將其租回，將收益重新部署到大麻種植的核心業務中，使他們能夠集中資源，盡可能更多接觸需要藥物治療的患者。

IIPR於2016年6月15日在馬里蘭州 (“Maryland”)註冊成立。通過傳統的傘式合伙房地產投資信託或UPREIT結構開展業務， 其中房地產由公司的合作夥伴直接或通過子公司擁有。我們是當中合夥企業的唯一普通合夥人，並直接或通過公司子公司擁有其中運營合夥企業全資的有限合夥權益。截至2018年12月31日， 公司有六名全職員工。

在2018年，公司於五個新的州分收購了六處物業，總計新增大約391,000個可出租的平方英尺。而截至2018年12月31日，公司擁有11個物業，全部物業均租給國家許可的醫療用大麻營運商者，物業散布在亞利桑那州，科羅拉多州，伊利諾伊州，馬里蘭州，馬薩諸塞州，紐約，賓夕法尼亞州，密歇根州和明尼蘇達州，總面積約1,027,000平方英尺，平均剩餘租期約為14.7年。截至2018年12月31日，公司已投資總額為1.47億美元。公司資金主要來自發行新股及可轉換的優先債券。

財務績效

公司收入主要來自租金收入，去年收入增長高達130%。 一般在房托 “REIT” 會將Funds from Operation “FFO”簡單理解成REIT行業裡的營運收入。

FFO = Net income（淨利潤）+Depreciation（折舊）+ Amortisation（攤銷）

加上折舊和攤銷的主要原因是對REIT來講， 兩者僅僅只是會計上的記賬方法，而一般商業地產的價值其實並沒有折舊，反而按正常來說物業每年還應升值。因此FFO更能代表一個企業的經營性利潤。

另一個常用的方法Adjusted fund from operation 即是 “AFFO” ，就是把FFO進行了會計賬面上的調整。最常見的調整是在FFO的基礎上減去公司的資本開支。以AFFO來看，IIPR去年增長更高達94%。

賣點:

據統計，截至2018年12月31日，全國33個州以及華盛顿採用了醫療用大麻計劃。各州採用醫療用大麻計劃的這一浪潮，是由於美國人迅速發展，壓倒性地接受醫療用大麻作為患者的另一種治療方式。根據昆尼皮亞克大學2018年的一項民意調查，93％的受訪者表示如果醫生建議的話，將支持成年人使用醫用大麻。根據預測，美國國家監管的大麻銷售量預計將從2017年的86億美元大幅增長到2022年的222億美元。可見醫療用大麻產業的定位將在未來幾年繼續顯著增長。

對公司而言，醫療用大麻種植行業過程通常需要一個精細調整的環境，以實現大麻素水平高質量的一致性和特異性，並使產量最大化，這表示該建築物基礎設施將需要大量資金改進。通過這種物業設施售後回租策略，公司將可以作為這些持牌醫療用大麻種植者的主要資金來源，使他們能夠重新部署將銷售收入放到其核心業務中，以發展業務並獲得更高的回報。

而別一項主要因素是，迄今為止，根據聯邦法律，國家現時許可的大麻的狀況極大地限制了國家許可的大麻行業參與者完全進入美國銀行系統來享用這些傳統融資渠道來源。這些限制與行業參與者需維持監管許可和嚴格管制的醫療用大麻設施，大大增加了他們的生產成本。雖然可預期未來聯邦和州法律的變化最終將會開放迄今為止在該行業尚未提供的融資方案，但這些變化將需要時間，使公司未來幾年能繼績為獲得傳統融資渠道有限的大麻行業參與者提供售後回租和其他房地產解決方案。綜合來說，對公司而言，以上的行業環境將為公司提供一段長時間高增長空間，並使公司可持續擴張及發展。

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